Desahucio | término del arrendamiento

Asesoría Civil

¿Qué es el desahucio?


Es una forma de poner término al contrato de arrendamiento de cosas.
Podemos definir al desahucio como el aviso anticipado que una de las partes da a la otra de su voluntad de poner fin al contrato.


¿Cómo se practica el desahucio?


Establece el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil que "El desahucio de la cosa arrendada puede efectuarse judicial o extrajudicialmente.
La prueba del desahucio extrajudicial se sujetará a las reglas generales del Título XXI, Libro IV del Código Civil y a los procedimientos que establece el presente Código.
El desahucio judicial se efectuará notificando al arrendador o arrendatario, de conformidad al artículo 553, el decreto en que el juez manda poner en conocimiento de uno u otro la noticia anticipada a que se refiere el artículo 1951 del Código Civil.
Señala el artículo 553 que "La notificación de la querella se practicará en conformidad a lo que dispone el Título VI del Libro I (De las notificaciones); pero en el caso del artículo 44 se hará la notificación en la forma indicada en el inciso 2° de dicho artículo, aunque el querellado no se encuentre en el lugar del juicio.
En estos casos, si el querellado no se ha hecho parte en primera instancia antes del pronunciamiento de la sentencia definitiva, se pondrá ésta en conocimiento del defensor de ausentes, quien podrá deducir y seguir los recursos a que haya lugar."
De esta forma, el inciso 2º del artículo 44 del CPC señala, "Establecidos ambos hechos, el tribunal ordenará que la notificación se haga entregando las copias a que se refiere el artículo 40 a cualquiera persona adulta que se encuentre en la morada o en el lugar donde la persona que se va a notificar ejerce su industria, profesión o empleo. Si nadie hay allí, o si por cualquiera otra causa no es posible entregar dichas copias a las personas que se encuentren en esos lugares, se fijará en la puerta un aviso que dé noticia de la demanda, con especificación exacta de las partes, materia de la causa, juez que conoce en ella y de las resoluciones que se notifican".


¿Cuáles son los plazos de desahucio?


Señala el artículo 1951 del C.C. que "Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente.
La anticipación se ajustará al período o medida de tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente de un día, de una semana, de un mes.
El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período.
Lo dispuesto en este artículo no se extiende al arrendamiento de inmuebles, de que se trata en los párrafos 5 y 6 de este título."


¿Cómo se efectúa el desahucio de los inmuebles Urbanos?


Establece el artículo 3º de la Ley 18.101 que debe ser siempre judicial o practicado por la notificación personal de Notario.


¿Cuáles son los plazos del desahucio sobre inmuebles urbanos?


Para determinar los plazos de restitución y desahucio establecidos en la Ley 18.101, sobre arrendamiento de inmuebles urbanos, hay que distinguir la duración del contrato.
1.- Contratos pactados mes a mes y los de duración indefinida, el plazo será de dos meses, contados desde la notificación de la demanda, y se aumentará en un mes por cada año completo en que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble con un máximo de 6 meses.
2.- Contratos a plazo fijo que no exceden de un año, el plazo será de dos meses, contados desde la notificación de la demanda. En ambos casos el arrendatario puede restituir antes del vencimiento del plazo, pagando la renta de arrendamiento sólo hasta el día en que ella se efectúe.
3.- Contratos a plazo fijo con duración superior a un año, al no haberse dado plazo especial rige lo dispuesto en el Art. 1976, esto es "El desahucio en los casos en que tenga lugar, deberá darse con anticipación de un período entero de los designados por la convención o la ley para el pago de la renta."


¿Que ocurre una vez vencido el plazo antes dicho?


Llegado el plazo, deberá hacerse la restitución de la cosa arrendada.
Si el inmueble no es restituido dentro del término legal o judicial señalado, se estará en condiciones de continuar el procedimiento o bien iniciar uno para los fines respectivos.


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- El Contrato de arrendamiento

- Restitución del inmueble arrendado


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