Preguntas frecuentes

Asesoría normativa extrajudicial

¿Qué es la hipoteca?



La hipoteca la conocemos en dos sentidos, uno como derecho real y el otro como contrato.
El primero de estos, derecho real de hipoteca, se encuentra definido en el Artículo 2407 del Código Civil, que indica: "La hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor."
En el segundo de los casos, la hipoteca es un contrato solemne y accesorio que grava un inmueble, que no deja de permanecer en poder del constituyente, y que tiene por objeto garantizar el cumplimiento de una obligación principal, dando al acreedor el derecho de perseguir la finca en manos de quien la posea y de pagarse preferentemente con el producto de su realización.


¿En qué consiste la cláusula general hipotecaria?


La cláusula de hipoteca general consiste en establecer que todas las obligaciones, presentes y futuras, directas e indirectas, que llegue a tener el deudor para con el acreedor quedarán garantizadas con la hipoteca que se constituye.


¿Qué es la hipoteca de máxima?


Se encuentra establecida en el Artículo 2.431 del Código Civil, el que señala "La hipoteca podrá limitarse a una determinada suma, con tal que así se exprese inequívocamente; pero no se extenderá en ningún caso a más del duplo del importe conocido o presunto de la obligación principal, aunque así se haya estipulado.
El deudor tendrá derecho para que se reduzca la hipoteca a dicho importe; y reducida, se hará a su costa una nueva inscripción, en virtud de la cual no valdrá la primera sino hasta la cuantía que se fijare en la segunda."
Esta limitación puede ser establecida de común acuerdo o por el Juez del Letras Civil en general cuando se ha hipotecado un bien valioso por una obligación de bajo monto a fin de constituir otras hipotecas.


¿Cuál es la solemnidad para constituir hipoteca?


La solemnidad del contrato de hipoteca consiste en que se celebra por escritura pública.


¿Cómo se transfiere el derecho real de hipoteca?


Mediante la inscripción conservatoria en el Registro de Hipotecas y Gravámenes respectivo.


¿Quién puede constituir hipoteca?


La hipoteca es un principio de enajenación por lo cual se requiere la facultad de enajenar.


¿Qué bienes pueden ser hipotecados?


1.- Los inmuebles que se posean en propiedad, extendiéndose a la propiedad plena, la nuda y la propiedad fiduciaria.


2.- El derecho real de usufructo sobre un inmueble.


3.- naves, aeronaves y bienes futuros.


4.- Bienes sobre los que se tiene un derecho eventual, limitado o rescindible.


5.- La cuota del comunero sobre la cosa común.


6.- Propiedad minera y derecho de aguas.


¿A qué se extiende la hipoteca?


1.- El bien raíz hipotecado.

2.- Los inmuebles por destinación o por adherencia.

3.- Los aumentos o mejoras que experimente y reciba el inmueble hipotecado.

4.- Las rentas de arrendamiento que devengue el inmueble.

5.- Las servidumbres activas de que gozare el predio hipotecado.

6.- Las indemnizaciones debidas por los aseguradores.

7.- La indemnización o precio que se pagare al dueño del inmueble hipotecado en caso de expropiación.


¿Cómo se adquiere el derecho real de hipoteca?


El derecho real de hipoteca se adquiere por tradición, prescripción, cesión por sucesión por causa de muerte y por subrogación en el crédito hipotecario.


¿Puede enajenarse un bien hipotecado?


En efecto, no obstante a la prohibición de enajenar, la Ley permite expresamente que el bien pueda ser enajenado. Lo anterior, porque el acreedor puede perseguir el bien en manos de quien lo posea y porque al preferirse el orden de inscripción de la hipoteca, tendrá preferencia.


¿Está obligado el acreedor hipotecario a respetar los arrendamientos?


En principio el acreedor no está obligado a respetar los arrendamientos constituidos por el deudor hipotecario, salvo que estos consten en escritura pública y hayan sido inscritos previamente en el registro conservatorio respectivo.


¿Cuáles son los derechos del acreedor hipotecario?


1.- Derecho de persecución.

2.- Derecho de venta.

3.- Derecho de preferencia.

4.- Derecho a exigir la conservación idónea del bien hipotecado.


¿Qué acciones posee el acreedor hipotecario?


El acreedor hipotecario posee la acción personal contra el deudor principal y la acción hipotecaria contra el deudor hipotecario.


¿Qué es la acción de desposeimiento?


La acción de desposeimiento es aquella acción hipotecaria dirigida contra el tercero poseedor de la finca, para que este dentro de 3º día de requerido pague la deuda o haga abandono del inmueble.

Si el tercero poseedor de la finca paga la deuda se subroga en los derechos del acreedor, pero si hace abandono según lo dispone el inciso final del artículo 2429 tendrá la acción de perjuicios en contra del deudor principal.


¿Qué es la purga de la hipoteca?


La purga de la hipoteca es una forma de extinguirla, mediante la realización de la finca hipotecada en pública subasta, con citación de los acreedores hipotecarios y transcurrido el término de emplazamiento, sin concurrir estos a verificar sus créditos o a señalar la conservación de sus hipotecas.


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